ITBI e escritura

ITBI e escritura: quanto reservar além do preço do imóvel

Na compra do apartamento, o banco aprova o financiamento e você ainda precisa de caixa para ITBI, escritura pública, registro no cartório e, se houver crédito, registro da alienação fiduciária. Esses valores não entram na parcela do banco — e são o motivo mais comum de comprador “aprovado” sem dinheiro na semana da assinatura. Este guia estima valores em 2026, explica bases de cálculo e encaixa no hub Comprar apartamento.

Simule o financiamento na calculadora de financiamento imobiliário. Visão completa: custo total além da parcela.

O que é cada custo

ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) — tributo municipal pago pelo comprador (salvo exceção contratual) na transferência. Alíquota típica: 2% a 4% do valor da transação, conforme cidade.

Escritura pública de compra e venda — lavrada em cartório de notas; tabela estadual (emolumentos + fundos como FETJ).

Registro de imóveis — averba a compra na matrícula; obrigatório para valer contra terceiros.

Registro da alienação — quando há financiamento com garantia fiduciária, segundo ato registral.

Avaliação bancária — taxa do banco, às vezes fora do “pacote” mental do comprador.

FGTS não substitui ITBI na maioria das operações — reserve dinheiro próprio. Veja FGTS em imóvel usado.

ITBI: base de cálculo e armadilhas

A base costuma ser o maior valor entre:

• Preço pago no contrato
• Valor venal de referência do município
• Valor usado pelo banco na avaliação (em alguns casos influencia discussão)

Exemplo — imóvel R$ 500.000, ITBI 3%

Base	ITBI
R$ 500.000	R$ 15.000
Venal R$ 520.000 (maior)	R$ 15.600

Erros caros:

• Planejar 2% quando a cidade cobra 3% (R$ 5.000 a mais em R$ 500 mil).
• Esquecer que desconto no preço não reduz ITBI se o venal for maior.
• Ignorar isenção ou redução para primeiro imóvel ou faixa de valor — regras mudam por município; consulte a prefeitura antes de fechar.

Prazo: muitas cidades exigem guia paga antes do registro. Atraso gera multa.

Escritura e registro: faixas por valor do imóvel

Tabelas cartoriais variam por estado e faixa de valor. Ordem de grandeza para compra + registro (sem financiamento):

Valor do imóvel	Escritura + registro (faixa educacional)
R$ 300.000	R$ 4.000 – R$ 6.500
R$ 400.000	R$ 5.000 – R$ 8.000
R$ 500.000	R$ 6.000 – R$ 10.000
R$ 700.000	R$ 8.000 – R$ 14.000

Com financiamento, some R$ 2.000 – R$ 5.000 (ou mais) para registro da alienação fiduciária.

Peça orçamento por escrito ao cartório e ao banco com uma semana de antecedência — não use só “2% do imóvel” como regra única.

Planilha: imóvel de R$ 400.000 e R$ 500.000

Premissas: ITBI 3%, escritura+registro no meio da faixa, avaliação R$ 2.000, alienação R$ 3.000 (financiado).

Compra à vista R$ 400.000

Item	Valor
ITBI 3%	R$ 12.000
Escritura + registro compra	R$ 6.500
Avaliação (se financiar parte — N/A à vista)	—
Total tributos/cartório	≈ R$ 18.500

Financiamento 80% — imóvel R$ 500.000 (entrada R$ 100.000)

Item	Valor
Entrada	R$ 100.000
ITBI 3% × R$ 500 mil	R$ 15.000
Escritura + registro compra	R$ 7.500
Registro alienação	R$ 3.500
Avaliação bancária	R$ 2.500
Além dos R$ 100 mil de entrada	≈ R$ 28.500
Caixa total na compra	≈ R$ 128.500

Regra prática: reserve 5% a 7% do valor do imóvel em custos de transação além da entrada mínima. Em R$ 500 mil, R$ 25 mil a R$ 35 mil além da entrada de 20%.

Passo a passo para não faltar dinheiro

1. Confirme alíquota ITBI no site da prefeitura do imóvel.
2. Peça valor venal ou simulação de ITBI.
3. Orçamento em dois cartórios (emolumentos podem variar pouco, prazo pode variar muito).
4. Pergunte ao banco: taxa de avaliação, cadastro, seguros na primeira simulação.
5. Some ITBI + cartório + avaliação + 3% de margem para imprevistos.
6. Simule prestação na financiamento imobiliário — parcela é outra linha do orçamento.
7. Guarde PDFs com data; compare pronto ou na planta se o fluxo de pagamento for diferente.

Quem paga o quê (negociação)

Custo	Quem paga (padrão de mercado)
ITBI	Comprador
Escritura compra e venda	Costuma ser comprador; negociável
Registro	Comprador
Comissão corretagem	Vendedor ou comprador — contrato define
Avaliação bancária	Comprador

Em leilão, leia o edital: comissão do leiloeiro e ônus podem mudar a conta — apartamento em leilão.

ITBI e financiamento: timing

Ordem típica: contrato → análise crédito → avaliação → ITBI → escritura → registro → liberação/tranche. Atraso em qualquer etapa pode custar taxa de obra (na planta) ou perda de taxa promocional. Alinhe prazo com vendedor e banco por escrito.

Como guardar dinheiro sem perder o prazo

Abra conta ou subconta “custos da compra” separada da reserva de emergência. Meta: entrada + 6% do valor do imóvel antes de assinar compromisso. Programe PIX automático no dia do salário; em 12 meses, R$ 2.000/mês viram R$ 24.000 — faixa que cobre ITBI+cartório em imóvel de R$ 400 mil com folga.

Não antecipe ITBI sem confirmação do valor venal com a prefeitura — guia paga errada gera retrabalho e multa. O cartório costuma exigir comprovante de ITBI quitado para registrar; o banco exige registro para liberar crédito em operações com garantia.

Conclusão

ITBI e escritura costumam representar dezenas de milhares de reais em apartamentos de médio padrão. Não entram no CET do financiamento; entram no bolso na assinatura.

Planeje ITBI sobre a base correta, orçamento cartorial real e margem de segurança. Simule na calculadora de financiamento imobiliário e continue no hub Comprar apartamento.

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Conteúdo educativo — alíquotas de ITBI, tabelas de cartório e regras de FGTS variam por município, estado e banco. Confirme valores oficiais na data da compra.