Simulador financiamento imobiliário: SAC, PRICE e CET

Como funciona o financiamento imobiliário no Brasil

O financiamento imobiliário é um contrato de longo prazo no qual a instituição financeira paga o vendedor à vista e o comprador devolve o valor em parcelas mensais acrescidas de juros, seguros obrigatórios e taxa de administração. O imóvel fica alienado fiduciariamente ao banco como garantia até a quitação total da dívida.

Antes de assinar, compare SAC e PRICE, simule entrada e prazo, e peça o CET por escrito para cada banco. A aprovação depende de renda comprovada, score de crédito, avaliação do imóvel e política interna da instituição.

Sistema SAC: parcelas que caem ao longo do tempo

No SAC (Sistema de Amortização Constante), a amortização do principal é igual em todas as parcelas; os juros incidem sobre o saldo devedor, que diminui mês a mês. Por isso a primeira parcela costuma ser mais alta, mas o custo total de juros no contrato tende a ser menor que no PRICE para o mesmo valor, taxa e prazo.

Quem tem folga no orçamento nos primeiros anos e quer pagar menos juros no total costuma preferir o SAC. Use a simulação desta página para ver a curva de parcelas e o CET estimado com taxas médias de mercado.

• Amortização constante do principal
• Juros decrescentes sobre saldo devedor
• Menor custo total de juros em contratos longos
• Primeira parcela geralmente mais alta que no PRICE

Sistema PRICE: previsibilidade de parcela fixa

No PRICE (ou Tabela Price), a parcela permanece fixa do início ao fim do contrato. No começo, a maior parte da parcela corresponde a juros; com o tempo, a proporção de amortização aumenta. É o sistema mais comum em financiamentos habitacionais quando o comprador prioriza previsibilidade mensal.

O PRICE pode parecer mais acessível no primeiro ano, mas o total de juros pagos costuma superar o SAC. Compare os dois na calculadora com o mesmo valor financiado, taxa e prazo antes de escolher.

• Parcela fixa durante todo o contrato
• Maior previsibilidade para o orçamento familiar
• Custo total de juros costuma ser maior que no SAC
• Comum em propostas de bancos públicos e privados

Quanto financiar pela sua renda

Antes de fixar o valor do imóvel, estime a parcela máxima com a calculadora de renda para financiamento. A regra dos 30% da renda bruta é referência de mercado — some condomínio, IPTU, manutenção e outras dívidas no orçamento real.

Renda informal ou variável pode exigir mais comprovações ou coobrigados. Mantenha reserva de emergência mesmo após aprovação; imóvel com parcela no limite deixa pouca margem para imprevistos de saúde, desemprego ou taxa pós-fixada.

CET e custos além da parcela

O CET (Custo Efetivo Total) reúne juros, seguros MIP e DFI, tarifas e tributos quando aplicáveis. Dois bancos com a mesma taxa nominal podem ter CET diferente. Use a calculadora de CET e compare propostas no mesmo valor financiado e prazo.

Custos frequentemente esquecidos: ITBI (2% a 3% do valor do imóvel), avaliação bancária, registro em cartório, vistoria e reforma inicial. O FGTS pode abater saldo devedor a cada dois anos em regras do SFH — simule amortização extra antes de usar o saldo.

• ITBI e registro em cartório na compra
• Seguros MIP e DFI obrigatórios no contrato
• Taxa de avaliação e tarifas administrativas
• Condomínio e IPTU fora do financiamento

Documentação e etapas até a assinatura

O fluxo típico inclui simulação, pré-análise de crédito, escolha do imóvel, vistoria e avaliação, aprovação final, assinatura do contrato e registro. Prazos variam de semanas a meses conforme banco, tipo de imóvel (novo, usado, na planta) e regularidade documental.

Guarde simulações, e-mails e propostas com CET. Conteúdo educativo 2026 — não constitui consultoria financeira. Proposta e contrato do banco prevalecem sobre qualquer simulação online.

Como interpretar o resultado da calculadora

O FinCore entrega simulações educacionais com base em fórmulas públicas e parâmetros médios de mercado para 2026. Nenhum número exibido constitui promessa de aprovação, oferta de crédito ou cálculo trabalhista oficial. Use o resultado como ponto de partida para conversar com banco, RH, contador ou correspondente habitacional.

Quando comparar cenários, mantenha constantes o valor financiado, o prazo, o sistema de amortização e os seguros incluídos. Alterar apenas a taxa nominal sem olhar o CET pode levar à escolha errada entre instituições.

Salve ou imprima a simulação antes de visitar imóveis, negociar veículo ou assinar termo de rescisão. Documentos oficiais prevalecem, mas o histórico da sua simulação ajuda a detectar divergências cedo.

Limitações e fontes oficiais

Tabelas de INSS, IRRF e salário-mínimo são atualizadas conforme normas vigentes, mas podem mudar por medida provisória ou lei após a publicação do site. Consulte o holerite, o app FGTS, o Meu INSS e a Receita Federal para valores definitivos.

Financiamentos dependem de política de crédito, avaliação do bem e comprovação de renda. A simulação não inclui todas as tarifas cobradas em cada estado para ITBI e registro — reserve margem de 3% a 5% do valor do imóvel para custos cartorários e impostos.

Conteúdo YMYL (your money your life): não constitui consultoria financeira, jurídica ou previdenciária. Decisões de alto impacto exigem profissional habilitado e leitura integral de contratos.

Próximos passos depois de simular

Depois da simulação, avance para calculadoras complementares listadas na página e para hubs temáticos que reúnem artigos longos sobre o mesmo assunto. A combinação simulador + leitura reduz erros caros em contratos de décadas ou verbas rescisórias.

• Compare pelo menos duas instituições ou propostas no mesmo prazo
• Monte planilha de orçamento mensal com margem abaixo do limite do banco
• Leia hubs e artigos relacionados no FinCore para aprofundar
• Evite comprometer 100% da capacidade de pagamento aprovada

Glossário rápido dos termos da página

CET (Custo Efetivo Total) expressa o custo completo do crédito em taxa anual. SAC amortiza principal de forma constante; PRICE mantém parcela fixa. FGTS é fundo de 8% depositado pela empresa. INSS e IRRF são descontos obrigatórios na folha CLT.

LTV é a relação entre valor financiado e valor do bem. Comprometimento de renda é a parcela dividida pela renda bruta. Rotativo do cartão é crédito não quitado na fatura com juros altos. Consórcio é grupo de compradores administrado por empresa autorizada.

Termos aparecem com mais detalhe nos hubs FinCore e em artigos satélite linkados no rodapé editorial de cada calculadora.

Atualizações e feedback editorial

O FinCore revisa periodicamente textos e parâmetros das calculadoras para refletir mudanças regulatórias comuns no mercado brasileiro. Se encontrar divergência grave entre simulação e documento oficial, use o canal de contato do site — correções de tabela têm prioridade em atualizações.

Artigos satélite e guias aprofundam temas que não cabem na interface do simulador: documentação para financiamento, estratégias de lance em consórcio, comparação SAC vs PRICE e planejamento de aposentadoria com cenários de inflação.